SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

QU'EST-CE QU'UNE SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique constituée d’au moins deux associés, permettant la gestion de biens immobiliers. Les associés détiennent des parts sociales proportionnelles à leurs apports, tandis que le patrimoine immobilier est détenu par la SCI. 🏠

Les statuts de la SCI définissent ses règles de fonctionnement, notamment les modalités de prise de décision, qu’elles soient prises à l’unanimité ou à la majorité.

De plus, une SCI désigne un gérant chargé de la gestion courante des biens immobiliers, sans nécessiter l’accord préalable des autres associés. 🤝

Comparativement au régime de l’indivision, plus courant pour la détention collective de biens immobiliers, la SCI offre une organisation formalisée. Sous l’indivision, chaque propriétaire détient une quote-part sur l’ensemble des biens, tandis qu’en SCI, les associés détiennent des parts sociales limitant leurs droits aux biens de la société.

LES AVANTAGES

✅ Gestion et transmission simplifiées du patrimoine : La SCI simplifie l’acquisition, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier :

    • Les associés peuvent mutualiser leurs ressources pour acheter un bien, facilitant l’accès à des prêts bancaires ou l’achat sans prêt.
    • La gestion est plus aisée qu’en indivision, avec des décisions de gestion prises par le gérant, évitant ainsi les blocages.
    • La flexibilité de la SCI permet de répondre aux besoins des associés, comme le démembrement de propriété.
    • La transmission du patrimoine est facilitée par des donations tous les 15 ans sans droits de succession.

✅ Pas de capital social minimum : La constitution d’une SCI ne nécessite pas de capital social minimum, permettant un apport symbolique de 1 € et offrant la possibilité d’un capital variable.

✅ Choix du régime d’imposition :

    • Sous l’impôt sur le revenu, les associés sont imposés individuellement en fonction de leur quote-part dans la SCI, avec des avantages fiscaux et des exonérations.
    • Sous l’impôt sur les sociétés, la SCI bénéficie d’un régime fiscal avantageux, calculé sur le bénéfice imposable de la société, avec des taux progressifs et des déductions fiscales.

✅ Fonctionnement flexible : La SCI définit son objet social dans ses statuts, généralement axé sur la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle peut prendre différentes formes, telles que l’achat, la construction, la location ou la vente d’immeubles. Les statuts permettent également d’adapter le fonctionnement quotidien de la SCI selon les besoins spécifiques de ses membres.

✅ Cession simplifiée des parts sociales : La cession des parts sociales est simplifiée, pouvant être réalisée par acte sous seing privé sans notaire, avec seulement l’agrément des autres associés et l’enregistrement au greffe.

✅ Protection du patrimoine immobilier : La SCI est une option idéale pour gérer tant le patrimoine familial que celui d’une entreprise possédant des biens immobiliers. En protégeant les biens en cas de faillite, la SCI assure que l’immeuble reste la propriété exclusive de la société, inaccessible aux créanciers. De plus, en cas de vente de l’entreprise, la SCI permet de séparer les actifs immobiliers de l’exploitation, réduisant ainsi les charges pour les acheteurs potentiels.

LES INCONVÉNIENTS

❌ Processus de création : La création d’une SCI implique plusieurs étapes complexes :

    • Rédaction des statuts ;
    • Constitution et dépôt des apports en capital ;
    • Nomination d’un gérant de SCI ;
    • Rédaction et publication d’une annonce légale ;
    • Dépôt d’un dossier au greffe du tribunal de commerce.

❌ Responsabilité des associés : Dans une SCI, les associés ont une responsabilité indéfinie, subsidiaire et proportionnelle envers les créanciers de la société. Cependant, ils ne sont pas solidaires entre eux.

❌ Obligations à respecter : La gestion d’une SCI entraîne des obligations fiscales, comptables et administratives, telles que la tenue de comptabilité, la convocation et la tenue d’assemblées générales annuelles, etc.

❌ Coûts à prévoir : La création et la gestion d’une SCI engendrent des coûts importants, notamment liés aux honoraires des professionnels (notaires, avocats, experts-comptables) et aux obligations légales telles que l’intervention d’un architecte diplômé pour les projets de construction.

❌ Nombre minimal d’associés : Une SCI nécessite au moins deux associés pour sa création. En cas de cession de parts sociales, même si la SCI n’a plus qu’un seul membre, celle-ci peut subsister si un nouvel associé est trouvé dans un délai d’un an.